每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

持續(xù)已久的調(diào)控政策讓房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，大量開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，意圖分一杯羹?！?011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20的開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

眼下，市場(chǎng)充斥著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目樂(lè)觀情緒，在實(shí)際市場(chǎng)操作中，種種難題阻撓著房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的腳步。

業(yè)界較早涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的招商地產(chǎn)，自從去年高調(diào)宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司以來(lái)，其打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H集中于深圳蛇口區(qū)，遠(yuǎn)不如華潤(rùn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等總部同樣位于深圳的央企。有業(yè)內(nèi)人士分析，造成上述現(xiàn)象的最主要原因，莫過(guò)于招商地產(chǎn)的資金壓力。

擴(kuò)張速度落后同行

無(wú)論為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，2011年，眾多開(kāi)發(fā)商都“一哄而上”地涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2011年初，招商地產(chǎn)高調(diào)宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司，被視為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的典型。盡管招商地產(chǎn)已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)多年，但真正重視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，是在2011年2月招商地產(chǎn)高層變動(dòng)之后。具有多年商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的賀建亞升任公司總經(jīng)理，讓招商地產(chǎn)吹響了大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號(hào)角。

接下來(lái)的2011年3月，招商地產(chǎn)宣布成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入，形成“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)開(kāi)發(fā)與持有”的綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)模式。

然而，對(duì)于招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，外界一直未聞其聲。有深圳業(yè)內(nèi)人士曾透露，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面定位于 “城市區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)”。

目前，招商地產(chǎn)在全國(guó)持有已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)106萬(wàn)平方米，其中深圳的項(xiàng)目主要位于蛇口。招商地產(chǎn)方面表示，招商地產(chǎn)旗下以“海上世界”為代表的濱水休閑主題城市綜合體、以“花園城”區(qū)域型購(gòu)物中心為核心的商住綜合體以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)這三類項(xiàng)目都在順利推進(jìn)。其中，招商地產(chǎn)蛇口海上世界綜合體的改造與新建一直備受業(yè)界矚目。2012年1月12日，海上世界招商局廣場(chǎng)與希爾頓酒店主體封頂儀式在招商局廣場(chǎng)工地現(xiàn)場(chǎng)舉行。海上世界投資規(guī)模超過(guò)600億元，目前該項(xiàng)目工程已幾近封頂，整個(gè)綜合體輪廊初現(xiàn)。

除了綜合體項(xiàng)目，招商地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)總規(guī)劃體量也達(dá)到了380萬(wàn)平方米，位于蛇口的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園南海意庫(kù)、蛇口網(wǎng)谷已成為深圳南山區(qū)互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地。

大規(guī)模拿地占用資金

2010年，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)涵蓋購(gòu)物中心、寫字樓、五星級(jí)酒店、高端服務(wù)式公寓等多個(gè)類別，經(jīng)營(yíng)面積逾78萬(wàn)平方米，年租金收入逾5.3億元，為招商地產(chǎn)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

但自2011年招商地產(chǎn)高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，其打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H集中深圳蛇口區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)品牌資源的整合較慢，至今并未走向全國(guó)，與同為國(guó)企的華潤(rùn)置地相比，擴(kuò)張不夠迅速。

深圳一地產(chǎn)人士認(rèn)為，“發(fā)展緩慢的原因或許與去年招商大規(guī)模拿地有關(guān)。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，從2011年1月至今，招商地產(chǎn)拿地動(dòng)作頻頻，共斥資106.65億元拿下15幅地塊，這是2011年招商地產(chǎn)全年銷售額210億元的一半左右。今年2月14日，招商地產(chǎn)又聯(lián)合九龍倉(cāng)旗下的大連盈致企業(yè)管理有限公司斥資23.7億元拿下了北京市朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊。

隨著招商地產(chǎn)拿地項(xiàng)目增多，大量盈余資金投入土地市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不斷下降。招商地產(chǎn)2011年三季報(bào)顯示，前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出為215.9億元，同比增加54.1%，同期營(yíng)業(yè)收入僅為124.7億元。

不過(guò)中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，招商地產(chǎn)的資金鏈韌性相對(duì)優(yōu)異，由于企業(yè)布局完善，招商地產(chǎn)能夠獲得更多的投資選擇余地，這將為其轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)提供非常好的支撐。“但是考慮到2011年至今的樓市銷售情況，招商地產(chǎn)有可能面臨樓市項(xiàng)目的資金運(yùn)營(yíng)沖擊以及短期盈利能力波動(dòng)兩方面的困難。”

商業(yè)地產(chǎn)的“掣肘”

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景十分樂(lè)觀，背后的市場(chǎng)邏輯是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫。

2011年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱潮讓北上廣深等城市寫字樓空置率下降，商鋪?zhàn)饨鹨查_(kāi)始節(jié)節(jié)攀升。高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京2011年全年甲級(jí)寫字樓的凈吸納量達(dá)到561869平方米，相應(yīng)的空置率下降為4.8%，平均租金水平同比上漲42.64%；此外，廣州、上海兩地寫字樓租金價(jià)格也不斷高企。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料顯示，2011年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7370億元，增長(zhǎng)30.5％，銷售額同比增長(zhǎng)39.95%。這似乎預(yù)示著，商業(yè)地產(chǎn)的投資加碼已經(jīng)開(kāi)始。

然而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，行業(yè)內(nèi)一直存在較多爭(zhēng)議。大多數(shù)國(guó)內(nèi)房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尚未有成熟的思考和管理經(jīng)驗(yàn)，僅僅停留看好商業(yè)地產(chǎn)前景的初級(jí)認(rèn)識(shí)。

業(yè)界人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科總裁郁亮曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，產(chǎn)生的泡沫比住宅還要恐怖。

郁亮的觀點(diǎn)并非毫無(wú)根據(jù)。2011年，全國(guó)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資接近萬(wàn)億元，集中一線大城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始加劇。

今年2月上旬，2007年開(kāi)業(yè)的深圳怡景中心城因籌措資金回購(gòu)?fù)赓Y股東股權(quán)，兩次分割賣鋪，引來(lái)糾紛不斷；位于同區(qū)域的卓越世紀(jì)中心曾宣稱高比例持有經(jīng)營(yíng)，但由于市場(chǎng)變化，不得不調(diào)整持有比例，開(kāi)始售樓；近日業(yè)內(nèi)還有傳言稱，卓越集團(tuán)因缺少開(kāi)發(fā)深圳梅林另一商業(yè)項(xiàng)目的資金，不得不售樓。

開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債率無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大“地雷”。數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高達(dá)70%以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)很多公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估不足，一旦出現(xiàn)資金緊張、融資渠道不暢等情況，房企就會(huì)選擇分割銷售商業(yè)項(xiàng)目以求自保，或者面臨兼并破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

如今，此輪樓市調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)一年多，房企主動(dòng)由住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)面臨多大的難題？對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的互通性決定了企業(yè)在管理經(jīng)驗(yàn)方面沒(méi)有太大的問(wèn)題，但是在招商方面，部分房企選擇的開(kāi)發(fā)案例缺陷過(guò)多，而且在某些二線城市，商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱的端倪。

高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東也認(rèn)為，相較于新鴻基、仁恒置業(yè)、恒隆等港資商業(yè)地產(chǎn)公司，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還處于初級(jí)階段，關(guān)鍵的瓶頸就是缺乏商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)地產(chǎn)人才。他認(rèn)為，解決這一短板的出路，就是與有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理公司合作開(kāi)發(fā)。