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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

近日，國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測組發(fā)布的“二季度全國105個(gè)主要城市的地價(jià)監(jiān)測報(bào)告”顯示，2015年度第二季度全國地價(jià)水平整體穩(wěn)步上升，第二季度全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.92%、0.94%、1.01%、0.80%，分別較上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)上述報(bào)告顯示，在所監(jiān)測的一線城市中，上海的住宅用地增速尤為明顯，二季度地價(jià)達(dá)到了32306元/平方米，同比增長2.28%。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，住宅用地價(jià)格飆升，將直接導(dǎo)致未來開發(fā)商偏向中高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。

一線城市土地價(jià)格穩(wěn)增

去年下半年伊始，國家逐漸在限購政策上有所放松，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的回暖，引發(fā)了一二線城市土地受到房企積極爭搶。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市7月土地成交溢價(jià)明顯上漲，截至7月12日，成交的14宗土地平均溢價(jià)率高達(dá)38.14%，其中住宅類土地溢價(jià)率高達(dá)54.81%，均處于年內(nèi)最高紀(jì)錄。二線城市成交的328宗土地平均溢價(jià)率也達(dá)到了23.69%，整體看，土地市場趨勢明顯向好。

2014年財(cái)政部公布的全國財(cái)政決算預(yù)算也顯示，2014年地方政府國有土地使用權(quán)出讓金收入的決算數(shù)為40479.69億元，決算數(shù)為預(yù)算數(shù)的117.6%，占據(jù)全國政府性基金收入近八成。

高地價(jià)催生中高端樓盤

土地作為房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的一項(xiàng)重要成本支出，地價(jià)的上漲是不是意味著給房價(jià)的上漲預(yù)留了空間？

“可以預(yù)計(jì)的是，為了消化掉高地價(jià)帶來的成本，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會向中高端項(xiàng)目看齊，因此會在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上對樓市產(chǎn)生影響。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，地價(jià)對房價(jià)并沒有決定性的作用，相反是同區(qū)域的房價(jià)在左右著同區(qū)域地塊價(jià)格的漲跌。地價(jià)的上漲意味著開發(fā)商對該區(qū)域的房價(jià)的預(yù)期走高。至于高地價(jià)是否真的會轉(zhuǎn)化成高房價(jià)，要視區(qū)域而定。

德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟也認(rèn)為，在地價(jià)抬升的背景下，未來在新房市場上，中高端人群的購房需求將得到更多的滿足，而中低端消費(fèi)會更多地轉(zhuǎn)向二手房市場。

就在7月15日，北京開發(fā)商金融街以88.15億元的高價(jià)摘得上海閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場以北地塊，折合樓板價(jià)27022元/平方米，刷新了上海年內(nèi)地塊總價(jià)的紀(jì)錄。據(jù)了解，該地塊規(guī)劃商住兩用，計(jì)劃以城中豪宅配套商業(yè)綜合體。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，該項(xiàng)目每平方米均價(jià)將在6萬元左右。

陸騎麟分析，未來上?；疖囌颈睆V場以北地塊所在的大寧板塊依然將會是滬上較為熱門的土地板塊之一。“一方面是大寧板塊屬于中環(huán)附近的稀缺區(qū)域；其次閘北區(qū)政府對這一區(qū)域土地出讓的節(jié)奏與市場需求吻合，未來將繼續(xù)看好。”

京系房企爭奪上海灘

越來越多的外地開發(fā)商在上海大舉拿地。除了金融街，葛洲壩地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)等京系開發(fā)商也動(dòng)作頻頻。

葛洲壩地產(chǎn)近幾年在上海勢頭較猛。德佑地產(chǎn)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，在土地市場上，從2012年至2015上半年，葛洲壩在上海一共拿下四幅地塊，均為含有住宅性質(zhì)的地塊，共斥資62.81億元。陸騎麟認(rèn)為，從葛洲壩這兩年的拿地策略來看，似乎在試圖依靠大虹橋板塊的概念構(gòu)筑自己的豪宅版圖。

方興地產(chǎn)在2012年和2014年在滬上取得過兩幅地塊，共斥資157.8億元，其中2012年為海門路55號地塊，還有一幅就是閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊。

值得注意的是，這些外來房企開發(fā)的多數(shù)項(xiàng)目均為區(qū)域內(nèi)的“地王”項(xiàng)目，建成之后不僅能夠成為區(qū)域代表項(xiàng)目，也將對區(qū)域內(nèi)房價(jià)產(chǎn)生拉動(dòng)作用。

據(jù)德佑鏈家市場研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2015年至今，綠城葛洲壩臻園的成交均價(jià)為44114元/平方米，較區(qū)域內(nèi)商品住宅的成交均價(jià)高出近7500元/平方米；此外還有方興地產(chǎn)旗下銷售很火的大寧金茂府，今年以來的成交均價(jià)為70388元/平方米，較區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)高出6000多元/平方米。從不少項(xiàng)目的銷售價(jià)格來看，都要比區(qū)域內(nèi)的成交均價(jià)高出10%-20%。