每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

12月8日晚，中國中冶一則流傳月余的市場傳聞塵埃落定。

根據(jù)公告，中國中冶作價312.36億元出售中冶置業(yè)全部股權(quán)及債權(quán)予五礦地產(chǎn)控股。此次交易，終結(jié)了兩大央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)長達(dá)十年的“雙平臺并存”格局。

回溯至2015年12月，國資委批準(zhǔn)中冶集團(tuán)（中國中冶母公司）整體并入五礦集團(tuán)，總資產(chǎn)超6000億元的新集團(tuán)橫空出世，但旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終保持獨立運營。

如今時隔十年，這場央企巨頭間的整合終于落地。

至于為何要剝離中冶置業(yè)，中國中冶在公告中提到，系“優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦核心主業(yè)、提升核心競爭力”。

而對于五礦系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)來說，隨著中冶置業(yè)的資產(chǎn)并入，地產(chǎn)業(yè)務(wù)再次迎來擴容。

12月9日上午，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，此次中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)控股的整合，實質(zhì)上是“以優(yōu)并劣”的首次示范。隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，央企同樣面臨“去庫存、減負(fù)債、?，F(xiàn)金流”三大壓力。在這樣的大背景下，若持續(xù)雙線作戰(zhàn)，較容易出現(xiàn)同時“失血”的情況。

十年“分治”落幕

2015年的那場央企重組，曾讓市場對五礦集團(tuán)與中冶集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合充滿期待。

彼時，五礦集團(tuán)旗下已有五礦地產(chǎn)控股這一成熟平臺，而中冶集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)載體中冶置業(yè)，更是國資委認(rèn)定的首批16家房地產(chǎn)央企之一，背景深厚，起點頗高。

但集團(tuán)層面的合并并未帶來地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同步整合，“雙平臺并存”的格局就此形成，這一分就是十年。

十年間，中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)控股走出了截然不同的發(fā)展軌跡。

五礦地產(chǎn)控股深耕一二線城市，聚焦住宅開發(fā)與商業(yè)運營，在行業(yè)中保持著中等規(guī)模體量，截至2025年中期，資產(chǎn)總額達(dá)393.72億港元（約合人民幣357.8億元）。

而中冶置業(yè)則一度野心勃勃，多次以“地王收割機”的姿態(tài)在土地市場馳騁。

從南京下關(guān)濱江曾經(jīng)的全國總價“地王”，到天津、廣州、珠海等地的單價“地王”，中冶置業(yè)高價拿地的案例不勝枚舉。2017年4月26日拿下的杭州錦繡公館地塊，溢價率更是高達(dá)70%。

但財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，中冶置業(yè)凈利潤虧損約48.56億元。今年前7月，中冶置業(yè)虧損加劇至約254.38億元。

與此同時，其對中國中冶的負(fù)債合計高達(dá)461.64億元，其中包括443.88億元的公司間貸款及應(yīng)計利息，以及17.76億元的應(yīng)付股息。

來源：企業(yè)公告

市場對整合的猜想從未停止，尤其是10月23日五礦地產(chǎn)控股宣布私有化退市后，這種預(yù)期達(dá)到頂峰。

12月8日的公告終于給出了答案：中國中冶將中冶置業(yè)全部股權(quán)及相關(guān)債權(quán)以312.36億元的價格出售給五礦地產(chǎn)控股。

柏文喜提到，五礦地產(chǎn)控股本身亦在籌劃私有化退市，退市后無需再單獨顧及上市公司指標(biāo)，可一次性“吞下”兄弟資產(chǎn)做大規(guī)模，于是雙方“各取所需”，中冶減負(fù)、五礦增儲。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，五礦地產(chǎn)控股啟動私有化退市，意味著五礦集團(tuán)旗下沒有上市地產(chǎn)平臺了，但同時也意味著五礦系地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營更加靈活，不再受純粹股東對經(jīng)營業(yè)績的考核（制約），而更專注于新時期央企轉(zhuǎn)型發(fā)展，并與五礦集團(tuán)主業(yè)形成協(xié)同。

五礦系地產(chǎn)業(yè)務(wù)迎來大整合

在吞下中冶置業(yè)這塊“大蛋糕”后，五礦系地產(chǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模將大幅躍升。

截至2025年9月，五礦地產(chǎn)控股的資產(chǎn)總額約425.78億元；截至2025年7月末，中冶置業(yè)的資產(chǎn)總額約570.64億元。

換言之，五礦系地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并中冶置業(yè)后的資產(chǎn)總額接近千億元級別。

但光鮮的規(guī)模背后，是不容忽視的整合挑戰(zhàn)與經(jīng)營壓力。

首當(dāng)其沖的是中冶置業(yè)的債務(wù)與虧損問題。截至2025年7月31日，中冶置業(yè)凈負(fù)債約162.76億元，加上對中國中冶的461.64億元負(fù)債，巨額債務(wù)的消化將是五礦地產(chǎn)控股面臨的首要難題。

盡管交易約定中冶置業(yè)的非經(jīng)營性往來債務(wù)需在交易完成前清償，但核心的標(biāo)的債權(quán)仍將轉(zhuǎn)讓給五礦地產(chǎn)控股，這無疑會增加其財務(wù)壓力。

此外，中冶置業(yè)連續(xù)三年的巨額虧損態(tài)勢，如何通過優(yōu)化管理、加速去化實現(xiàn)扭虧為盈，也考驗著五礦地產(chǎn)控股的運營能力。

柏文喜提到，中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)控股整合后要實現(xiàn)“1+1＞2”效果，比較常見的方式包括“資產(chǎn)同步瘦身”“管理同步扁平”和“資金同步集中”三個步驟。用通俗的話來說，就是“先止血、再整合、再提效”，把ROIC（投資資本回報率）而非單純銷售額作為首要考核指標(biāo)，從而避免重蹈過去部分國企“并表后規(guī)模虛胖、利潤繼續(xù)下滑”的陷阱。

“其中，資產(chǎn)瘦身較為重要，先剝離低效庫存、表外負(fù)債和境外高風(fēng)險項目，再談并表；此次312億元對價里已要求中冶置業(yè)在交割前清償全部非經(jīng)營性欠款，本質(zhì)也是‘先清后并’?！卑匚南卜治龇Q。

中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥預(yù)測，未來央國企地產(chǎn)平臺數(shù)量進(jìn)一步精簡的可能性比較大。

“當(dāng)前政策層面是鼓勵央企聚焦主業(yè)、剝離非核心資產(chǎn)，地產(chǎn)板塊作為集團(tuán)業(yè)務(wù)的非核心業(yè)務(wù)，可能面臨進(jìn)一步整合。此外，市場集中度提升趨勢下，頭部央企通過并購中小平臺可快速擴大市場份額，形成強者恒強格局?！痹瑤浄治龇Q。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 文多 攝