每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜廖丹    

“2025年是‘十四五’規(guī)劃收官之年，也是‘十五五’規(guī)劃謀篇布局之年。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，一頭連著消費，一頭連著投資，穩(wěn)住地產(chǎn)對穩(wěn)定內(nèi)需至關(guān)重要?！比涨?，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪時表示。

在黃瑜看來，現(xiàn)階段多數(shù)城市已取消限制性政策，樓市發(fā)展將回歸供需基本面邏輯，市場分化或?qū)⑦M一步加劇?！笆逦濉睍r期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大，預(yù)計未來五年我國住房市場空間仍在。

黃瑜 圖片來源：受訪者供圖

“好城市+好房子”價值將逐步兌現(xiàn)

NBD：“十四五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段，政策優(yōu)化如何釋放樓市增長潛能？

黃瑜：“十四五”期間，隨著中央定調(diào)的調(diào)整，各部委和地方政府供需兩端政策也呈現(xiàn)出由收緊到放松的過程。2021年上半年各部委多次重申“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，政策優(yōu)化較為審慎；下半年房地產(chǎn)政策得到“糾偏”，隨后供需兩端政策整體處于優(yōu)化調(diào)整期，支持力度不斷增強。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年以來，全國各地出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策超3000次，當前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

各地持續(xù)優(yōu)化限制性政策，政策優(yōu)化城市能級逐漸提升，優(yōu)化力度也逐年加大。2024年，蘇州、長沙、成都、杭州等核心二線城市陸續(xù)全面取消限購政策，一線城市全面降低限購政策的社保或個稅年限要求，其中廣州全面取消限購政策。2025年以來，北京、上海進一步優(yōu)化限購政策，五環(huán)外、外環(huán)外不限制滿足條件購房者的購買套數(shù)。截至目前，僅北上深、海南部分城市和雄安新區(qū)存在限購政策。

當前地方政策基本已“應(yīng)出盡出”，今年以來各地出臺近600條樓市政策，政策調(diào)控頻次雖有所減少，但更加精準。短期房地產(chǎn)政策預(yù)計將繼續(xù)聚焦推動市場止跌回穩(wěn)，如清理住房消費不合理限制性措施、降低購房成本、加力實施城中村改造等，促進需求釋放。中長期則將按照“十五五”規(guī)劃建議提出的高質(zhì)量發(fā)展目標，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，因時因勢推動各項改革舉措落地。

NBD：在房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的當下，各城市呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢？

黃瑜：在多數(shù)城市已取消限制性政策背景下，樓市發(fā)展將回歸供需基本面邏輯，市場分化或?qū)⑦M一步加劇。長期來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步向新模式轉(zhuǎn)變，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制將在未來市場資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用，人口及人才吸引力強的城市市場更具韌性，同時，隨著居民對高品質(zhì)住房需求的增加，“好城市+好房子”價值將逐步兌現(xiàn)。

2025年，上海、北京、深圳、廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名仍位居全國前4位。一線城市憑借龐大的經(jīng)濟規(guī)模、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及豐富的資源和人才儲備，樓市具備長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

人口作為住房需求的基礎(chǔ)及勞動力供給的核心要素，其變動趨勢對房地產(chǎn)市場影響深遠。近兩年，國家在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提出要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，以人定房，以房定地、以房定錢，即根據(jù)人口變化，合理確定住房需求，以需定購，科學(xué)安排土地供應(yīng)，引導(dǎo)配置金融資源。由此可見，人口既是研判城市住房需求的基礎(chǔ)，也是各地統(tǒng)籌配置土地、資金等要素資源的重要依據(jù)。人口及人才吸引力強的城市房地產(chǎn)市場更具韌性，同時隨著居民對“好房子”需求的不斷增加，這類城市房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間。

我國正經(jīng)歷從“人口規(guī)模紅利”向“人口質(zhì)量紅利”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，人才將成為城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵所在，這一轉(zhuǎn)變也正在重塑區(qū)域發(fā)展格局。

總體來看，核心一二線城市憑借堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，持續(xù)吸引高質(zhì)量人才流入，為房地產(chǎn)市場提供了較強支撐。與此同時，隨著居民生活水平的不斷提升，加之改善性需求已成為市場主導(dǎo)，這使得“好房子”的價值韌性愈發(fā)凸顯。未來，唯有真正具備“好城市、好地段、好產(chǎn)品”特質(zhì)的房產(chǎn)，才更具抵御風(fēng)險與穿越周期的能力。

探索“增容”獎勵有望成為城市更新破局關(guān)鍵

NBD：城市更新與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展存在怎樣的協(xié)同機制？近期哪些關(guān)鍵舉措為二者聯(lián)動提供了制度性支持？

黃瑜：今年以來，中央不斷強化城市更新的重要性，李強總理強調(diào)“要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來，扎實推進好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，進一步明確了城市更新在穩(wěn)樓市、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用。

城市更新與穩(wěn)樓市的結(jié)合點涉及多個方面，如扎實推進好房子建設(shè)，將老房子改造成“好房子”、改善老舊房屋的居住環(huán)境等均有利于提升居住品質(zhì)和房屋價值，進而穩(wěn)定市場預(yù)期；城市更新中的城中村和危舊房改造推進貨幣化或房票安置，也將直接釋放住房需求，帶動市場活躍度提升。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年以來，全國已有超130地出臺/優(yōu)化房票安置政策，一線城市相繼跟進落地，上海金山區(qū)、青浦區(qū)、嘉定區(qū)等多區(qū)落地房票安置實施辦法。從落地效果來看，廣州黃埔區(qū)自去年4月落地房票后，截至今年11月末，累計通過房票認購商品房超4400套；上海嘉定區(qū)截至11月23日核發(fā)房票463張，預(yù)定房源412套。

近期有關(guān)城市更新的利好政策不斷落地。12月1日，國家發(fā)改委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，進一步拓展基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型，城市更新設(shè)施涵蓋老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目以及相關(guān)城市更新綜合設(shè)施項目。這項政策落地直接為城市更新拓寬了長期低成本融資渠道，是落實“健全多元化投融資方式”的具體表現(xiàn)。

同日，重慶召開《重慶市要素市場化配置綜合改革試點行動方案》政策吹風(fēng)會，市規(guī)劃自然資源局領(lǐng)導(dǎo)回答記者提問時指出，“對城市更新項目中，包含增加公共服務(wù)功能的項目，實行土地政策新突破。即在空間布局條件允許的前提下，按現(xiàn)狀建筑面積或原批準計容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持”，細化操作細則也正在制定中。

針對增加公共服務(wù)功能的項目，明確給予“增容”獎勵，在提升居住品質(zhì)的同時，也將激勵更多市場主體參與城市更新，為其他城市提供了借鑒。

當前，針對城市更新較為重要的兩項政策（金融和土地政策）均有利好釋放，預(yù)計未來配套政策將繼續(xù)落位，也將有更多城市創(chuàng)新土地政策給予城市更新更大支持，探索“增容”獎勵有望成為破局的關(guān)鍵之一。

預(yù)計未來五年我國住房市場空間仍在

NBD：你對“十五五”時期的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有何預(yù)判？

黃瑜：“十五五”時期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大，預(yù)計未來五年我國住房市場空間仍在。

“十五五”規(guī)劃建議明確指出要“深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化”。根據(jù)中指測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量接近50億平方米。對應(yīng)住房供給端，除市場化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會消化部分增量需求。

綜合按照70%～80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計為7億～8億平方米，對應(yīng)商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米，住房需求仍有空間。其中改善性住房需求占比超四成，是未來住房消費的核心增長點，人口結(jié)構(gòu)上移、家庭小型化帶動家庭戶數(shù)量增加等均是改善性住房需求釋放的重要支撐。

當前，我國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口規(guī)模大（2024年全國農(nóng)民工總量接近3億人），解決好這部分人群的安居問題是未來五年住房發(fā)展領(lǐng)域的重點之一，探索如何通過盤活存量房屋等方式提升對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房保障，也有望在推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

另外，隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進，預(yù)計優(yōu)勢地區(qū)資源集聚效應(yīng)將繼續(xù)凸顯，部分城市在省內(nèi)的人口首位度仍有提升空間，有望支撐后續(xù)房地產(chǎn)市場發(fā)展，也將為房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)展機會。