每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品太多了，要是一起開(kāi)，可能早就賣(mài)光了?！苯眨煜ど虾Ｊ袟钇謪^(qū)新房市場(chǎng)的中介小王告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）。

開(kāi)盤(pán)一個(gè)多月，區(qū)域內(nèi)紅盤(pán)中海云邸玖章最新批次的網(wǎng)簽成績(jī)是4套。

該項(xiàng)目2025年內(nèi)多次認(rèn)購(gòu)率超200%，險(xiǎn)些觸發(fā)積分，但第六批次自去年12月5日加推以來(lái)，平均每10組認(rèn)籌客戶(hù)中，只有不到1組網(wǎng)簽。

去化率走低

中海云邸玖章（備案名分別為“悅陽(yáng)云筑”“波陽(yáng)云筑”“浩陽(yáng)云筑”）是中海地產(chǎn)高端系列的“玖”系產(chǎn)品，此前上海順昌玖里、領(lǐng)邸玖章均創(chuàng)下了傲人戰(zhàn)績(jī)，其中徐匯濱江板塊的領(lǐng)邸玖章五開(kāi)五罄，官宣單盤(pán)銷(xiāo)售額達(dá)到282億元。

而云邸玖章所在的楊浦濱江板塊近年來(lái)熱度頗高，保利發(fā)展、中鐵置業(yè)、中建壹品等央國(guó)企紛紛落子，創(chuàng)造了不少開(kāi)盤(pán)售罄的亮眼成績(jī)，2025年上半年也多次刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。

近期，每經(jīng)記者實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目所在的位置配套較為成熟，其中南區(qū)更靠近濱江沿岸，與前期大熱盤(pán)縵云上海相鄰；北區(qū)緊鄰楊浦區(qū)中心醫(yī)院，樓下即上海電力大學(xué)楊浦校區(qū)、上海市建設(shè)初級(jí)中學(xué)等。

不過(guò)，每經(jīng)記者從置業(yè)顧問(wèn)口中得知，此次加推的是單獨(dú)一棟住宅樓，與北區(qū)其余樓棟隔了一條平?jīng)雎贰?/span>

另一方面，項(xiàng)目在公共交通方面略顯劣勢(shì)，周邊居民出行更多依靠25路、28路公交車(chē)，以及地鐵12號(hào)線(xiàn)。每經(jīng)記者從項(xiàng)目步行至最近的隆昌路站，全程共計(jì)1.1公里。

不過(guò)，2025年上半年，上海市區(qū)新房走出獨(dú)立行情，“10萬(wàn)+”開(kāi)盤(pán)售罄項(xiàng)目層出不窮，這些問(wèn)題在不斷走高的新房?jī)r(jià)格面前往往微不足道，而當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，所有細(xì)節(jié)都成為影響購(gòu)房人決策的“大問(wèn)題”。

梳理云邸玖章過(guò)往開(kāi)盤(pán)情況可見(jiàn)，去年年中開(kāi)始，項(xiàng)目逐漸采用“少量多次”的推盤(pán)方式，一度保持了較高認(rèn)購(gòu)率。

2025年4月推出187套房源，認(rèn)購(gòu)率210%，觸發(fā)限售；

5月105套房源，認(rèn)購(gòu)率224%，觸發(fā)限售；

6月第三批次52套房源，認(rèn)購(gòu)率246%，同樣觸發(fā)限售，并險(xiǎn)些觸發(fā)積分；

10月第四批次146套房源，認(rèn)購(gòu)率127%；

11月第五批次32套房源，認(rèn)購(gòu)率109%；

11月26日的第六批次，加推86套房源的認(rèn)購(gòu)率已經(jīng)降至約60%。

據(jù)“中海上海置業(yè)服務(wù)”微信公眾號(hào)，云邸玖章第六批次意向客戶(hù)為52組，其中50組具備購(gòu)買(mǎi)資格，直到1月15日，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的網(wǎng)簽信息仍是3套已簽，1套已登記，全部集中在1單元。

每經(jīng)記者以買(mǎi)房人身份咨詢(xún)銷(xiāo)售情況時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)劉凱（化名）只給出了模糊的答案：“現(xiàn)在還有中區(qū)、高區(qū)的樓層可以挑選，可以來(lái)實(shí)地看看，喜歡的話(huà)再挑選樓層。自訪(fǎng)客的優(yōu)惠力度更大，而且給的（網(wǎng)簽）周期會(huì)更長(zhǎng)一些?！?/span>

“同類(lèi)型項(xiàng)目太多”

“現(xiàn)在（楊浦濱江）的新房不需要搖號(hào)和積分，只要有購(gòu)房資格基本都能買(mǎi)?！毙⊥跻徽Z(yǔ)道破，“同類(lèi)型可比的項(xiàng)目太多了，且供應(yīng)還在增加”。

楊浦濱江“10萬(wàn)+”的供應(yīng)熱度已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。

2024年10月的上海第六批次集中土拍，中海地產(chǎn)32.13億元拿下定海社區(qū)相鄰的K2-04、G2-5地塊，樓面價(jià)6.92萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率2.32%，是該批次中唯一溢價(jià)成交的地塊。11月，中海地產(chǎn)再次摘得上述地塊南側(cè)的K8-05地塊（即云邸玖章南區(qū)），樓面價(jià)約7.33萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率16.33%。

此后，楊浦濱江的樓面價(jià)更是水漲船高。2025年5月，云邸玖章東面不遠(yuǎn)處又出板塊單價(jià)“地王”，競(jìng)得方為同樣深耕楊浦的保利置業(yè)，樓面價(jià)8.02萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率26.30%。這次土拍令當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)楊浦濱江全面“10萬(wàn)+”的猜想，直接提升到了“12萬(wàn)+”。

從2024年到2025年，楊浦區(qū)接連出讓含宅地塊，供應(yīng)拉滿(mǎn)，隨之而來(lái)的就是同價(jià)位產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)。

小王向每經(jīng)記者介紹，總價(jià)段1100萬(wàn)—1200萬(wàn)元區(qū)間，保利譽(yù)濱江、外灘道、外灘曜、翎翠濱江、建發(fā)海宸等，都是云邸玖章強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。

“特別是保利置業(yè)的項(xiàng)目，屬于新政之后的住宅，得房率和施工等方面更有優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格稍高，就看客戶(hù)的取舍?！毙⊥跽f(shuō)，“中海項(xiàng)目之前已經(jīng)開(kāi)了五批，當(dāng)時(shí)要是（趁市場(chǎng)好）一起開(kāi)，可能早就賣(mài)掉了”。

不過(guò)，中海地產(chǎn)近期在上海的另一個(gè)項(xiàng)目環(huán)宇玖章（翠谷悅庭），均價(jià)11.8萬(wàn)元/平方米，第一次開(kāi)盤(pán)就拿出了“樓王”?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至1月14日，環(huán)宇玖章僅剩18套房源可售。

而云邸玖章的新挑戰(zhàn)已經(jīng)在路上。就在第六批次加推前，中海地產(chǎn)又拿了一塊地——楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊，由于地塊位置剛好位于南區(qū)與北區(qū)之間，也被市場(chǎng)戲稱(chēng)為“中區(qū)”。

當(dāng)時(shí)，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦曾通過(guò)微信對(duì)每經(jīng)記者表示：“上海高端住宅的成交量有所萎縮，雖然價(jià)格沒(méi)有變化，但去化難度在增加，并且不少項(xiàng)目啟用了分銷(xiāo)渠道，面臨一定的銷(xiāo)售壓力，開(kāi)發(fā)商也適當(dāng)調(diào)低了預(yù)期?！?/span>

不過(guò)，新地塊6.88萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，一方面意味著中海地產(chǎn)有了更大的利潤(rùn)空間和發(fā)揮空間；另一方面，未來(lái)定價(jià)時(shí)，外有競(jìng)品大軍壓境、內(nèi)有庫(kù)存去化壓力，考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝