每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜葉峰    

上周公募REITs二級市場出現(xiàn)小幅下跌。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至上周五（2月6日），中證REITs（收盤）指數(shù)收于802.2點(diǎn)，環(huán)比下跌0.91%；中證REITs全收益指數(shù)收于1042.8點(diǎn)，也環(huán)比下跌0.91%。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的79只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的僅有16只。下跌的增至62只，還有1只表現(xiàn)持平。

行業(yè)方面，上周商業(yè)不動產(chǎn)REITs繼續(xù)擴(kuò)容，又迎來2單產(chǎn)品的上報。其中，擬在上交所上市的是光大保德信光大安石，底層資產(chǎn)為2個購物中心，擬募集49.05億元。深交所則迎來首單商業(yè)不動產(chǎn)REITs，也就是華泰紫金華住安住，擬募集13.2億元。

二級市場小幅下跌，消費(fèi)類REITs跌幅最大

上周，公募REITs二級市場出現(xiàn)小幅下跌。截至上周五，中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數(shù)分別收于802.2點(diǎn)和1042.8點(diǎn)，周內(nèi)環(huán)比都下跌了0.91%。

來自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，從底層資產(chǎn)來看，上周各板塊總回報指數(shù)漲跌幅分別為-0.24%（能源）、-0.64%（高速公路）、-0.88%（市政環(huán)保）、-1.14%（倉儲物流）、-1.19%（產(chǎn)業(yè)園）、-1.31%（保租房）、-1.41%（數(shù)據(jù)中心）、-1.74%（消費(fèi)）。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，市場整體下跌主要源于投資者對商業(yè)不動產(chǎn)REITs供給沖擊的擔(dān)憂情緒及春節(jié)前市場整體流動性趨緊。

單只產(chǎn)品方面，已上市的79只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至16只。其中漲幅最大的三只產(chǎn)品分別為平安寧波交投REIT、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT和鵬華深圳能源REIT，周內(nèi)分別上漲1.72%、1.57%和1.48%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環(huán)比下跌的則增加至62只，還有1只表現(xiàn)持平。跌幅最大的三只產(chǎn)品為華泰南京建鄴REIT、華夏凱德商業(yè)REIT和嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，上周分別下跌了4.91%、4.11%和3.70%，此外還有多只產(chǎn)品跌幅超過3%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

從成交規(guī)模及換手率來看，光大證券顯示，上周公募REITs成交規(guī)模為29.2億元，能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs區(qū)間日均換手率領(lǐng)先品種。截至2月6日，已上市的79只REITs周內(nèi)總成交額為29.2億元，周內(nèi)區(qū)間日均換手率均值為0.55%。

從單只REIT層面來看，成交規(guī)模和換手率方面表現(xiàn)延續(xù)分化。周內(nèi)成交量排名前三的分別是華夏中核清潔能源REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT；成交額方面，位列前三的則是華夏中核清潔能源REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT和華夏華潤商業(yè)REIT。

又有2只新產(chǎn)品上報，商業(yè)不動產(chǎn)REITs持續(xù)擴(kuò)容

上周又有2只商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式上報，分別是擬在上交所上市的光大保德信光大安石和深交所首單商業(yè)不動產(chǎn)REITs——華泰紫金華住安住。

其中，光大保德信光大安石底層資產(chǎn)為2個購物中心（上海靜安大融城、廣東江門大融城），擬募集49.05億元。

華泰紫金華住安住的原始權(quán)益人為華住集團(tuán)旗下上海安住，本次擬發(fā)行的不動產(chǎn)項目為廣州天河體育中心美居酒店、全季酒店項目和上海江橋萬達(dá)桔子水晶酒店項目，擬募集13.2億元。

華西證券指出，市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs供給沖擊存在擔(dān)憂，疊加已上市消費(fèi)設(shè)施REITs當(dāng)前分派率低于審核過程中的商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可能限制了已上市的消費(fèi)設(shè)施REITs的上漲空間。

該機(jī)構(gòu)分析，目前已上市消費(fèi)設(shè)施REITs平均分派率為3.79%，而首批申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs中，相似業(yè)態(tài)的分派率明顯高于已上市的消費(fèi)設(shè)施REITs，例如國泰海通砂之船奧萊商業(yè)不動產(chǎn)分派率為5.47%（2026）/5.81%（2027），中金唯品會奧萊商業(yè)不動產(chǎn)分派率為4.57%（2026）/4.99%（2027） ，均高于目前已上市的華夏首創(chuàng)奧萊（3.84%）、中金唯品會奧萊（3.66%）。華夏凱德商業(yè)不動產(chǎn)的分派率約為4.57%，也高于目前已上市的華夏凱德商業(yè)REIT（3.81%）。

除此之外，上周也有產(chǎn)品獲得監(jiān)管反饋。例如博時山東鐵投路橋REIT就獲上交所反饋， 底層資產(chǎn)為高速公路，反饋圍繞車流量增長率、資本性支出預(yù)測等，對估值假設(shè)的審慎性、參數(shù)設(shè)定的合理性及風(fēng)險揭示的充分性開展全面核查，同時強(qiáng)化對資產(chǎn)權(quán)屬合規(guī)、關(guān)聯(lián)交易公允性等的合規(guī)性問詢。

據(jù)太平洋證券，2025年以來有20只公募REITs完成發(fā)行，合計規(guī)模超過300億元，此外還有39只REITs基金等待上市，預(yù)計后續(xù)將陸續(xù)上市，市場有望繼續(xù)擴(kuò)容。

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