每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜杜宇    

3月31日，永升服務(wù)（01995.HK，股價(jià)1.79港元，總市值30.83億港元）舉行2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。這是林祝波自2025年9月1日出任集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事后首次出席業(yè)績(jī)會(huì)。

他表示，自己是旭輝控股集團(tuán)的老兵。物業(yè)與地產(chǎn)差異非常大，物業(yè)不僅要滿足業(yè)主基礎(chǔ)生活的需求，更承載著鄰里關(guān)系、社區(qū)持續(xù)運(yùn)營(yíng)等重要責(zé)任。

報(bào)告期內(nèi)，永升服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入68.7億元，同比增長(zhǎng)0.4%，連續(xù)10年保持增長(zhǎng)；綜合毛利率19%；全年外拓飽和合同收入達(dá)16.9億元。公司擁有人應(yīng)占溢利約4.37億元，同比減少8.5%。

“物業(yè)公司不會(huì)有非常高的毛利率”

2025年，永升服務(wù)綜合毛利率從19.7%微降至19%，基礎(chǔ)物管、社區(qū)增值服務(wù)均有下降。

分板塊看，永升服務(wù)基礎(chǔ)物管毛利率約18%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率超30%，但受消費(fèi)趨冷影響略有下行。 

公司首席財(cái)務(wù)官周迪透露，毛利率下降有內(nèi)外兩方面原因：外部是消費(fèi)意愿趨弱、行業(yè)存量競(jìng)爭(zhēng)加??；內(nèi)部則源于公司將部分委外員工轉(zhuǎn)為自營(yíng)，以及為提升品質(zhì)、提升滿意度主動(dòng)增加投入，投入的加大導(dǎo)致綜合毛利率微降?！坝郎回灢粯O致追求高毛利，在部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上，我們?cè)敢鈱⒚床脯F(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)提升。”

林祝波給出的行業(yè)毛利率合理區(qū)間是15%~20%，“基礎(chǔ)物業(yè)具有民生屬性，物業(yè)公司不會(huì)有非常高的毛利率”。

對(duì)于未來(lái)，管理層預(yù)計(jì)永升服務(wù)的綜合毛利率將維持在17%~20%。公司仍面臨一定毛利承壓，但將通過(guò)精益運(yùn)營(yíng)及新產(chǎn)品落地持續(xù)優(yōu)化。 

主動(dòng)退出不盈利項(xiàng)目

“物業(yè)行業(yè)正從高速規(guī)?；鲩L(zhǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，”林祝波在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，“過(guò)去廣撒網(wǎng)擴(kuò)張，基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)普遍下降”。

現(xiàn)階段，多地政府出臺(tái)物業(yè)費(fèi)降價(jià)政策，重慶、廣州、青島、武漢等城市均已發(fā)文。應(yīng)對(duì)降價(jià)，重慶是一個(gè)樣本。永升服務(wù)主動(dòng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)拉通服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、明碼實(shí)價(jià)。

“截至目前，重慶所有項(xiàng)目均未主動(dòng)降價(jià)，部分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目反而獲得業(yè)主支持，滿意度提升?！绷肿２ㄕf(shuō)。

2025年，公司主動(dòng)退出超200個(gè)項(xiàng)目，涉及面積約4200萬(wàn)平方米；城市布局從140個(gè)收縮至100個(gè)左右。林祝波說(shuō)：“我們主動(dòng)退出低質(zhì)量、不盈利的項(xiàng)目，也在同步聚焦市拓城市的布局。”

林祝波判斷，存量社區(qū)需求加速釋放，行業(yè)總量已達(dá)1.6萬(wàn)億元；重點(diǎn)城市住宅物業(yè)換手率翻倍，每年約2萬(wàn)個(gè)小區(qū)進(jìn)入重選周期。“全國(guó)超過(guò)20年房齡的小區(qū)占比已達(dá)40%，隨著樓齡增長(zhǎng)和品質(zhì)要求提升，我們主動(dòng)加大了投入?！?/p>

“對(duì)具備規(guī)范運(yùn)營(yíng)和專業(yè)能力的企業(yè)而言，這是機(jī)會(huì)?！彼f(shuō)，“行業(yè)仍處在整合初級(jí)階段，未來(lái)強(qiáng)者恒強(qiáng)”。

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