每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜張益銘    

4月24日，中指研究院在北京發(fā)布《2026中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）。2025年，百強(qiáng)企業(yè)營收均值為16.60億元，同比增長3.44%，增速與2024年基本持平。

其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為14.13億元，占比約為85.15%，同比提升1.44個(gè)百分點(diǎn)，在總營收中占據(jù)核心地位；增值服務(wù)收入占比12.61%，同比下降1.23個(gè)百分點(diǎn)；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比2.24%。

2021—2025年百強(qiáng)企業(yè)、TOP10企業(yè)營收均值及增速情況

2025年，百強(qiáng)企業(yè)毛利潤持續(xù)下滑，仍深陷“增收不增利”的困境。毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%；百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值為8312.74萬元，同比增長4.03%，為2022年以來首次實(shí)現(xiàn)正增長。百強(qiáng)企業(yè)毛利率均值為19.02%，較上年下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)下降；凈利率均值為5.01%，較上年微增0.03個(gè)百分點(diǎn)。

2021—2025年百強(qiáng)企業(yè)毛利率和凈利率均值

《報(bào)告》指出，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本及營業(yè)成本率持續(xù)增長，成本管控壓力仍較大。2025年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值為13.44億元，同比增長4.53%，增速較上年有所放緩，但仍高于營收增速；營業(yè)成本率為80.98%，較2024年提升0.85個(gè)百分點(diǎn)。營業(yè)成本率的不斷攀升反映出成本控制尚未跑贏收入增長，利潤修復(fù)仍需時(shí)日。

2021—2025年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值及營業(yè)成本率情況

從管理規(guī)模看，2025年，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值為7063.69萬平方米，同比增長1.69%，合約面積均值為8924.81萬平方米，同比微增0.87%。百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入增速雖已企穩(wěn)，但管理面積增速仍呈下降趨勢，企業(yè)增長邏輯從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向注重效益提升。2025年，百強(qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比為54.56%，較上一年小幅下降。

《報(bào)告》顯示，住宅項(xiàng)目撤場現(xiàn)象加劇，非住宅領(lǐng)域留存率更低。

有頭部物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“當(dāng)前公司在物業(yè)費(fèi)收繳上確實(shí)遇到了很大困難，項(xiàng)目屬性決定了物業(yè)費(fèi)收繳情況?！彼e例稱，如老舊小區(qū)、回遷房，或者部分投資屬性較強(qiáng)的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率非常低，但商品房特別是開盤當(dāng)年清空、入住率較高的小區(qū)，收繳率就比較高。

據(jù)其透露，集團(tuán)對每個(gè)區(qū)域公司的收繳率有一個(gè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，但“部分項(xiàng)目確實(shí)難以達(dá)標(biāo)的，則可能以組團(tuán)形式，通過區(qū)域均值達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)”。她坦言，公司通過社區(qū)活動(dòng)、居民活動(dòng)等提高滿意度，以激發(fā)業(yè)主的繳費(fèi)意愿；同時(shí)圍繞家政、裝修、房屋檢測、陪診以及單身經(jīng)濟(jì)等去發(fā)展新的增值業(yè)務(wù)，“以輔助業(yè)務(wù)形式補(bǔ)貼項(xiàng)目營收”。

根據(jù)《報(bào)告》，從管理面積的業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，2025年百強(qiáng)企業(yè)住宅業(yè)態(tài)管理面積占比約為65.87%，非住宅業(yè)態(tài)占比為34.13%，與上年相比，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)總體保持穩(wěn)定，表明百強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局已進(jìn)入相對平穩(wěn)的階段。在整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)未發(fā)生顯著變化的情況下，企業(yè)更加注重存量項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合優(yōu)化與項(xiàng)目質(zhì)量的提升。

2025年初至2026年3月底，中指研究院共監(jiān)測到住宅撤場項(xiàng)目案例212個(gè)。從地域分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，總計(jì)占全部監(jiān)測樣本的65%左右，且不同城市的退場成因與項(xiàng)目情況存在分化。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)企業(yè)主動(dòng)撤場案例超80個(gè)，占比約38%。從撤場項(xiàng)目的特征上看，次新房項(xiàng)目撤場現(xiàn)象集中爆發(fā)，樓齡在5年以內(nèi)的次新房項(xiàng)目占比達(dá)到35%。

封面圖片來源：包晶晶