每經(jīng)記者｜趙景致    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

提前還房貸的風(fēng)，結(jié)束了嗎？

2022年下半年開始，我國(guó)個(gè)人住房貸款借款人加快提前償還貸款，并逐漸形成了一段時(shí)間內(nèi)的“提前還款潮”。

但如今，凌晨搶號(hào)、排隊(duì)多月的場(chǎng)景已然不常見。如今提前還貸的“風(fēng)”是否還在持續(xù)？ 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，國(guó)有六大行存量個(gè)人房貸總額約24.48萬億元，相較上一年減少約0.71萬億元。

“現(xiàn)在提前還房貸肯定還是有的，但是和前幾年相比肯定不能稱之為‘潮’了?！辈┩ㄗ稍兪紫治鰩熗跖畈┍硎?，按揭貸款余額下降是居民提前還房貸疊加去年購(gòu)房的意愿不高共同導(dǎo)致。

值得注意的是，今年一季度樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，對(duì)于這種情況，資深金融政策專家周毅欽認(rèn)為，此次不是短期的超跌反彈，而是隨著市場(chǎng)利率的逐步下調(diào)和購(gòu)房政策的逐步放松，市場(chǎng)信心正在穩(wěn)步修復(fù)，且該趨勢(shì)有希望在二季度持續(xù)。

2025年個(gè)人房貸余額下滑

記者整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，銀行個(gè)人住房貸款余額仍在下降。

2024年，作為房貸發(fā)放的主力軍，國(guó)有六大行個(gè)人住房貸款就減少了0.62萬億元；而2025年全年凈減少0.71萬億元，較2024年的降幅有所擴(kuò)大。

值得注意的是，2025年上半年國(guó)有六大行合計(jì)減少額為1078億元，較2024年上半年的3255億元明顯減少，但2025年下半年大幅減少約6022億元，使得去年個(gè)人房貸整體縮水幅度較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。

隨著個(gè)人房貸余額不斷縮減，目前國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款余額均告別了“6萬億元時(shí)代”。

從全國(guó)大盤來看，個(gè)人住房貸款余額同樣下行。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年年末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為37.01萬億元，同比下降1.8%，這說明部分銀行個(gè)人房貸余額甚至有所上升，銀行個(gè)人房貸進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。

在業(yè)內(nèi)看來，存量房貸余額的下降，其實(shí)是兩個(gè)力量的角力：一是提前還貸“抽走”了多少，二是新發(fā)放房貸“補(bǔ)進(jìn)”了多少。

“現(xiàn)在提前還房貸肯定還是有的，但是和前幾年相比肯定不能稱之為‘潮’了?！蓖跖畈┍硎?，提前還房貸疊加去年居民購(gòu)房的意愿不高，兩個(gè)因素共同作用導(dǎo)致銀行個(gè)人房貸余額減少。

北京財(cái)富管理行業(yè)協(xié)會(huì)特約研究員楊海平表示，房地產(chǎn)目前依然處于調(diào)整期，目前有很多剛需客群，但也有很多觀望客群，總體按揭貸款增長(zhǎng)乏力。

一季度樓市迎來“小陽(yáng)春”

今年一季度，內(nèi)地二手房產(chǎn)交易迎來小陽(yáng)春?？硕饒?bào)告顯示，3月重點(diǎn)20城二手房成交面積約1797萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)117%，同比亦增長(zhǎng)6%；一季度累計(jì)成交面積約4108萬平方米，同比增長(zhǎng)4%。

而在這波“小陽(yáng)春”行情中，北京、上海等一線城市充當(dāng)了“領(lǐng)頭羊”角色。

“2026年一季度樓市的‘小陽(yáng)春’以一線城市的二手房市場(chǎng)為主要復(fù)蘇推動(dòng)力量，目前正處于溫和修復(fù)階段，其回暖態(tài)勢(shì)可能具備一定的延續(xù)性。”周毅欽對(duì)記者表示，隨著“小陽(yáng)春”行情來臨，這對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額的積極影響也會(huì)逐步顯現(xiàn)。

“雖未實(shí)現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)，但我認(rèn)為不是短期的超跌反彈，而是隨著市場(chǎng)利率的逐步下調(diào)和購(gòu)房政策的逐步放松，市場(chǎng)信心正在穩(wěn)步修復(fù)，我認(rèn)為有希望在二季度持續(xù)。”周毅欽指出，二手房成交活躍將直接帶動(dòng)房貸申請(qǐng)量提升，逐步減緩余額下降幅度，后續(xù)有望對(duì)房貸余額形成積極支撐，整體樓市正朝著“量升價(jià)穩(wěn)”的方向邁進(jìn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“小陽(yáng)春”更多側(cè)重于重點(diǎn)城市的二手房交易，現(xiàn)在仍處于全國(guó)樓市復(fù)蘇的初級(jí)階段，二季度市場(chǎng)交易進(jìn)一步向好，對(duì)貸款市場(chǎng)也有積極的支撐作用?！暗行┛蛻羰枪e金貸款，不會(huì)統(tǒng)計(jì)到商業(yè)銀行貸款數(shù)據(jù)上，也會(huì)對(duì)商業(yè)貸款余額產(chǎn)生影響?！?/p>

有銀行稱已出現(xiàn)按揭貸款進(jìn)件量明顯上升情況

對(duì)于今年個(gè)人房貸情況，記者注意到，多家銀行管理層也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上進(jìn)行了表態(tài)。其中，交通銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的判斷較為樂觀。

2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，交通銀行副行長(zhǎng)周萬阜介紹，進(jìn)入2026年3月以來，該行按揭貸款的進(jìn)件量明顯上升?！斑@應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的一種信號(hào)?！敝苋f阜表示，如果這一趨勢(shì)持續(xù)下去，2026年房貸業(yè)務(wù)將逐步實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，并帶動(dòng)交通銀行整個(gè)零售貸款實(shí)現(xiàn)預(yù)期的增長(zhǎng)目標(biāo)。

工商銀行副行長(zhǎng)王景武則對(duì)個(gè)貸不良率進(jìn)行了回應(yīng)。王景武稱，該行個(gè)人貸款資產(chǎn)質(zhì)量長(zhǎng)期保持優(yōu)良，近兩年受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、階段性供需失衡等因素影響，不良率短期有所上行，與行業(yè)整體趨勢(shì)一致。 

“我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)、韌性強(qiáng)、潛能大，長(zhǎng)期向好的支撐條件和基本趨勢(shì)都沒有改變，未來個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)可控?！蓖蹙拔渑袛啵S著一攬子政策加快落地，以及政策紅利持續(xù)釋放，個(gè)人信貸市場(chǎng)基礎(chǔ)將逐步改善，個(gè)人貸款資產(chǎn)質(zhì)量也將回歸合理水平。

雖然國(guó)家在房地產(chǎn)方面也在不斷出臺(tái)政策，且樓市也顯示回暖跡象，但楊海平對(duì)記者表示，按揭貸款在銀行資產(chǎn)配置中的比例或會(huì)是一個(gè)下降的趨勢(shì)。

從目前數(shù)據(jù)來看，記者注意到大行個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。其中工商銀行個(gè)人消費(fèi)貸款增加778.19億元，增長(zhǎng)18.5%，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款增加2522.38億元，增長(zhǎng)15.0%；中國(guó)銀行境內(nèi)個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng)幅度達(dá)28%。

提前還房貸劃算嗎？

此前住房貸款“提前還款潮”主要?jiǎng)右蛟谟诮杩钊?，一方面由于?jīng)濟(jì)波動(dòng)，另一方面由于我國(guó)金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，股票、基金等價(jià)格大幅度下行，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守。此外，部分存量住房貸款利率偏高，部分借款人存量房貸利率超過5%，各因素推動(dòng)下，借款人將原來用于投資的部分資金用于提前還款。

不過，隨著存量房貸利率下調(diào)，個(gè)人住房貸款利率成本也在逐漸下降。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年2月份，個(gè)人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.1%，已較上年同期低約10個(gè)基點(diǎn)，貸款利率保持在低位。

利率處于低位，個(gè)人提前還款還劃算嗎？

“劃不劃算這個(gè)事，需要看消費(fèi)者現(xiàn)在的投資或儲(chǔ)蓄回報(bào)水平，和調(diào)降后的房貸利率的差值有多大?！蓖跖畈┍硎?。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。此外，還需要為生活日常支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。

此外，從還款方式來看，一般來說等額本金還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，也可以不考慮提前還款。

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