每經(jīng)記者｜陳榮浩  孔澤思    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

5月6日，深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)，備受矚目的G01046—0106宗地迎來公開競價(jià)。這宗起拍價(jià)70.45億元的地塊，正是曾被規(guī)劃為用于建設(shè)700米“中國第一高樓”的深港國際中心核心地塊。

該地塊在歷經(jīng)4年停工、兩次流拍、政府收儲與規(guī)劃重構(gòu)后，最終被央企華潤置地旗下子公司（全稱為“深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司”）以起拍價(jià)成功拿下。

有業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，作為深圳“清調(diào)供”政策盤活存量資產(chǎn)的標(biāo)桿，它（G01046—0106宗地）的重生，也標(biāo)志著城市發(fā)展從“高度競賽”轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)理性。（注：深圳“清調(diào)供”政策是指深圳市為盤活停滯的城市更新項(xiàng)目，在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》中明確的一種?運(yùn)用“清理、調(diào)整、供應(yīng)”手段優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施條件的政策工具?。??）

“龍崗區(qū)將原超高層建筑規(guī)劃轉(zhuǎn)為商住結(jié)合模式，通過‘以住養(yǎng)商’實(shí)現(xiàn)功能多元化，有助于激活現(xiàn)金流、分散風(fēng)險(xiǎn)，是適應(yīng)市場的有效調(diào)整。地方政府主導(dǎo)回購，體現(xiàn)了對項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展的信心及政府在城市更新中的積極作用?！敝猩酱髮W(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授林江向記者分析稱。

世茂深港國際中心現(xiàn)場 來源：深圳公共資源交易中心 

曾被規(guī)劃為建設(shè)“中國第一高樓”

此次被接盤的地塊，曾是世茂集團(tuán)2017年豪賭的標(biāo)的，曾被規(guī)劃為建設(shè)“中國第一高樓”。

如今重啟，規(guī)劃已徹底重構(gòu)，褪去了當(dāng)年的“摩天光環(huán)”。用地性質(zhì)從純商業(yè)用地，調(diào)整為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，住宅成為絕對主角，徹底摒棄了原有的純商辦定位。

數(shù)據(jù)顯示，地塊總建筑面積約47.68萬平方米，其中住宅面積達(dá)30.56萬平方米，占比64%；商業(yè)面積縮減至14.35萬平方米，包含11.6萬平方米集中商業(yè)和2.5萬平方米酒店。容積率也從原4.17大幅降至3.26。

來源：深圳公共資源交易中心

本次土拍最關(guān)鍵的創(chuàng)新，是采用“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式。住宅須1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，集中商業(yè)和酒店則可寬限至2.5年內(nèi)開工、6年內(nèi)竣工。

值得一提的是，此次拍賣的起拍價(jià)為70.45億元，整體拿地門檻較高。按起拍價(jià)測算，地塊整體起始樓面價(jià)約14776元/平方米（為涵蓋住宅、商業(yè)及配套等全部計(jì)容建筑面積的綜合平均價(jià)）。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，目前，大運(yùn)片區(qū)在售新房均價(jià)為4.7萬元至5.5萬元/平方米，二手房掛牌價(jià)4.5萬元至5.5萬元/平方米，緊鄰的中海大運(yùn)玖章備案均價(jià)更是達(dá)6.2萬元/平方米。

記者注意到，拿下該地塊的華潤置地，在龍崗大運(yùn)板塊已運(yùn)營部分標(biāo)桿項(xiàng)目，對片區(qū)的配套較為熟悉。公司不僅運(yùn)營著與地塊一路之隔的大運(yùn)中心體育場館，對周邊的華潤大運(yùn)天地也運(yùn)營成熟。

更關(guān)鍵的是，出讓文件中對商業(yè)運(yùn)營的要求較為嚴(yán)苛，宗地出讓條件提到“集中商業(yè)及酒店2.5年內(nèi)開工，6年內(nèi)竣工”“集中商業(yè)（不含酒店）不得轉(zhuǎn)讓”。其中，集中商業(yè)的面積為11.6萬平方米，占商業(yè)總建筑面積約80.9%。

從爛尾到重生

深港國際中心的重生，背后是一段充滿陣痛的爛尾歷程，也是深圳“清調(diào)供”政策盤活存量資產(chǎn)的生動實(shí)踐，更成為全國大體量爛尾商辦項(xiàng)目的破局樣本。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)熱潮正盛，摩天大樓競賽席卷全國，世茂集團(tuán)豪擲239.43億元拿下該地塊，計(jì)劃總投資超500億元，打造700米“中國第一高樓”，成為當(dāng)時(shí)深圳土拍史上第二高總價(jià)“地王”。

彼時(shí)，這一規(guī)劃不僅承載著深圳東部打造新地標(biāo)的期待，更被視為龍崗區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、提升區(qū)域影響力的重要抓手，世茂還將其拆分為14宗地塊分步開發(fā)。

但2021年融資政策持續(xù)收緊，世茂集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)。2022年，項(xiàng)目全面停工。2023年，債權(quán)方試圖通過司法拍賣盤活資產(chǎn)，兩次拍賣起拍價(jià)從130.44億元降至104.35億元，降幅明顯，卻依舊無人問津，項(xiàng)目陷入“賣不掉、建不了”的困局，成為深圳存量資產(chǎn)盤活的一大難題。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2025年，深圳針對停滯爛尾項(xiàng)目推出“清調(diào)供”存量紓困機(jī)制，并為這一項(xiàng)目量身定制盤活方案，讓沉寂多年的大運(yùn)超級地塊迎來重生契機(jī)。

記者根據(jù)公開信息梳理深港國際中心的盤活節(jié)奏了解到，政府基本上通過三個(gè)步驟在化解風(fēng)險(xiǎn)。

第一步清風(fēng)險(xiǎn)，深圳市政府以68億元收儲地塊及地上物，全面梳理項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)險(xiǎn)與新主體有效隔離，將爛尾地塊變?yōu)椤皟舻亍保坏诙秸{(diào)規(guī)劃，取消超高層設(shè)計(jì)、變更用地性質(zhì)、下調(diào)容積率，重構(gòu)開發(fā)邏輯，回歸市場剛需；第三步重供應(yīng)，將清理完成、規(guī)劃優(yōu)化后的地塊重新掛牌，并推出靈活的分期開發(fā)條款，優(yōu)選穩(wěn)健主體。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，這一模式，為全國同類項(xiàng)目提供了寶貴范本。

北京師范大學(xué)政府管理研究院原副院長、中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長宋向清對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，它構(gòu)建了“政府主導(dǎo)+債務(wù)切割+功能重構(gòu)”的系統(tǒng)解決方案，尤其適合債務(wù)復(fù)雜、規(guī)劃脫節(jié)的超大型爛尾項(xiàng)目。

林江也認(rèn)為，“以住養(yǎng)商”的調(diào)整，激活了現(xiàn)金流、分散了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是適應(yīng)市場的創(chuàng)新做法，更體現(xiàn)了政府在城市更新中的積極作用。

國內(nèi)不少大體量城市地標(biāo)都曾經(jīng)歷漫長建設(shè)周期，相比常規(guī)地標(biāo)慢建模式，深港國際中心通過政府收儲、債務(wù)隔離、規(guī)劃重構(gòu)的整套盤活路徑，更具備現(xiàn)實(shí)借鑒價(jià)值。宋向清認(rèn)為，深港國際中心的重生，不僅修復(fù)了片區(qū)“疤痕”、完善了城市功能，更標(biāo)志著中國超高層建筑從“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”，城市發(fā)展回歸以人為本、產(chǎn)城融合的理性軌道。